Zum Zeitpunkt der Flächenumwandlung in Bauland soll der Wert der angeblich unter Wert angebotenen Flächen auf mindestens 130 Millionen Euro steigen.
Bewertung:
Diese Aussagen sind falsch.
Fakten:
Grundsätzlich kann der Grundstückswert bei einer gewerblichen Nutzung als Tourismusresort nicht mit Bauflächen zur Bebauung mit Wohnhäusern und deren marktbedingten Wertentwicklung verglichen werden, u.a. weil die Art der Nutzung eine andere ist und weil die bauliche Dichte viel geringer ist. Im Rahmen des erfolgten Verkehrswertgutachtens wurde die Wertentwicklung der Flächen zudem bereits berücksichtigt.
Zur Erläuterung: Generell werden Gewerbeflächen anders bewertet als Grundstücke für die Eigenheimbebauung. Die Wertbestimmung begründet sich unter anderem in der Nutzbarkeit der Flächen. Private Immobilien und Grundstücke werden zudem als Renditeobjekte eingestuft, die eine große Nachfrage erzeugen und aufgrund vieler Marktteilnehmer einen höheren Preis erzielen können. Mit dem Erwerb insbesondere von großen Gewerbeflächen ist der Betrieb eines Wirtschaftsunternehmens, bzw. sind damit Managementaufgaben verbunden, die nur wenige Marktteilnehmer erfüllen können. Deshalb ist für Gewerbeflächen ein Verkaufspreis anzusetzen, der ein Gleichgewicht zwischen Marktnachfrage und Marktangebot herstellt. Im Rahmen des erstellten Verkehrswertgutachtens wurden diese und viele weitere Faktoren berücksichtigt, die abschließend zur Ermittlung eines marktfähigen Preises für die Gewerbeflächen auf Pütnitz geführt haben.
Grundsätzlich ist für die Feststellung des Verkehrswerts von Gewerbeflächen auch zu beachten, dass strukturschwache Standorte durch Gewerbeansiedlungen und Investitionen wirtschaftlich gefördert und insbesondere positive Wertschöpfungseffekte für Handel und Gewerbe vor Ort erreicht werden sollen.
Da die baurechtlich notwendige Fläche lediglich ca. 1/6 der Gesamtkauffläche beträgt und die übrigen Flächen Verkehrsflächen, Flächen ohne Bauerwartung und noch herzustellende Wasserflächen sind, leitet sich der Verkehrswert in der Hauptsache aus dem Wert der baurechtlich notwendigen und Ertrag bringenden Flächen ab. Der Käufer erwirbt ein ungeordnetes, erschließungsbeitragspflichtiges Bauland, per Definition also Rohbauland. Die innere Erschließung ist durch den Käufer durchzuführen.
Gemäß des regionalen Raumentwicklungskonzeptes der Planungsregion Vorpommern und des Landesraumentwicklungsprogrammes MV ist das Gebiet als „Vorbehaltsgebiet Tourismus“ eingestuft, bzw. ausgewiesen. Eine Einfamilienhausnutzung ist planungsrechtlich nicht vorgesehen. Deshalb sind in diesem Immobilienteilmarkt für Managementimmobilien die Marktteilnehmer vorwiegend Betreiber von Ferien-/Freizeitparks und andere Großinvestoren. Der „normaler Bürger“ ist aufgrund der Flächengröße und des inneren Erschließungsaufwandes in der Regel kein Marktteilnehmer in diesem Teilmarkt.
Zudem ist eine kleinteilige Verwertung der Flächen auf der Halbinsel Pütnitz wirtschaftlich sinnvoll nicht möglich, weil die Kosten und Risiken bei der Umnutzung der Konversionsflächen nur durch das Land MV und die Europäische Union unterstützt werden, wenn ein maritim-touristisches Gewerbegebiet mit mehreren Anbietern und ganzjährig nutzbaren Angeboten entsteht.